פסק-דין בתיק תא"ק 3479/08

1.         יחסי שכירות בנוגע לניהול עסק בתחום הספורט האירובי בנכס התובע הניבו תביעה ותביעה שכנגד המונחות לפני.

2.         התובע הגיש תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד ותשלום סך של 255,844 ש"ח כנגד הנתבעות בגין חוב דמי שכירות ואלו הגישו, כעבור שנה, תביעה שכנגד בסך של 675,000 ש"ח אשר כללה פיצוי בגין הוצאות שונות, אובדן רווחים ופיצוי בגין נזק לא ממוני. לאחר מתן רשות להגן בתביעה העיקרית אוחדו התיקים והמסכת העובדתית התבררה יחד.

רקע עובדתי

3.         התובע הינו בעל הזכויות בנכס הממוקם בקומת מרתף ברח' אחוזה 117 רעננה הידוע כחלקה 335 בגוש 6586 (להלן: "המושכר").

4.         בין הצדדים נחתם ביום 6.6.02 הסכם שכירות למטרת ניהול עסק כנ"ל  ובהתאם למוסכם נקבע כי תקופת השכירות תחל ביום 30.6.05(להלן: " ההסכם"). לנתבעות ניתנה בהסכם אופציה להארכת תקופה זו עד ליום 30.6.08 והארכה נוספת עד לשנת 2011 והן מימשו את שתי האופציות.

5.         לטענת התובע, למרות שננקבו דמי שכירות מפורטים בהסכם לא עמדו הנתבעות בהתחייבותן, קבעו לעצמן את שיעורי התשלום ומועדם ולא השלימו את כל התשלומים על פי ההסכם. יתר על כן, נהגו בכוחניות ובסעד עצמי בטענה לזכויות קיזוז משוללות בסיס חוזי ועובדתי.

            הנתבעות מנגד, טענו לביצוע של תשלומים גבוהים יותר של דמי השכירות מאלו שפורטו ע"י התובע והסתמכו על הסכמה בע"פ ובכתב מצידו להפחתת שיעור דמי השכירות.

6.         אין חולק כי הנתבעות דרשו כתנאי להתקשרות בהסכם כי המושכר ישופץ ויותאם למטרת השכירות והפעלת סטודיו לספורט. לטענתן זימנו את התובע לאולם סטודיו שניהלו קודם לכן על מנת שיתרשם מדרישותיהן והוא התחייב כי האולם המוצע לא ייפול מזה שבו הפעילו את עסקן קודם לכן וזו הסיבה שמועד קבלת החזקה בנכס נדחה.

לטענת התובע, פעל על פי המוסכם ותוכניות שהומצאו לו ועמד בכל שהתחייב (להלן: " השיפוץ הראשון").הנתבעות מנגד טענו לאי השלמת השיפוץ וביצועו באופן רשלני .

7.         מועד תחילת תקופת השכירות ומסירת החזקה שנוי במחלוקת, הגם שהתובע מסכים כי מועד זה מאוחר למועד הנקוב בהסכם השכירות.

ביום 14.7.02 נערך פרוטוקול מסירה בנוכחות הצדדים . המחלוקת נוגעת לגבי ההסכמות שהושגו לאחר מפגש זה, אולם אין חולק, כי הנתבעות נכנסו למושכר רק לאחר 15.8.02 (כטענת הת').

8.         כעבור כ- 3 שנים מאז כניסת הנתבעות למושכר העבירו לתובע ביום 21.9.05 תוכנית לשיפוץ המושכר (להלן: "השיפוץ השני"). לטענתן נוכח הידרדרות מצבו, ובהעדר השלמת השיפוץ הראשון, נאלצו לבצע את השיפוץ בעצמן.

            לטענת התובע הרקע לפנייתן היתה התחרות בענף מכוני הכושר ולאור העובדה שנפתחו בקרבת המושכר שלושה מכונים נוספים. הוא הסכים לביצוע השיפוץ לבקשת הנתבעות ועצם הפניה לקבלת האישור מעידה כי מדובר בשיפוץ נרחב וחדש ללא קשר לשיפוץ הראשון.

9.         ביום 15.12.05 נערך מפגש בין הצדדים במשרד עו"ד לב, שגם אודות פרטיו חלוקים הצדדים. יחד עם זאת,אין חולק, כי נערך פרוטוקול המפרט הסכמות הצדדים שהוכן ע"י מר משה כהן (להלן: "מר כהן") אולם לטענת הנתבעות אין הוא משקף את ההסכמות שנתקבלו בין הצדדים באותה עת.

10.        כפי שהוברר לאחר הגשת כתב התביעה, הסתיימו תקופות השכירות החוזיות ועילת הפינוי כבר אינה רלבנטית.

המחלוקות

11.        הצדדים חלוקים בשאלות עובדתיות רבות וההשלכות המשפטיות שלהן. חלק מהשאלות נעוצות בהסכמות הצדדים, בהתנהגויות המאוחרות להסכמים בכתב ובעניינים שבמומחיות בנוגע למצב המושכר בקטעי הזמן השונים למן תחילת ההתקשרות ועד לסיום השיפוץ השני.

            השאלות העיקריות הטעונות הכרעה וכפי שעלה בסיכומי הצדדים הן:

א.         ההסכמות הראשוניות לרבות נסיבות כריתתן בנוגע לשיפוץ הראשון, היקפו וביצועו המלא או החלקי.